専有部分をリフォームするときの申請方法、注意点

組合運営

マンションに長年住み続けたり、中古で購入したりした場合には、部屋をリフォームしたくなることもあると思います。

賃貸で住んでいる部屋ではなく所有している部屋なのですから、好みの部屋にリフォームできるのはとても楽しみですよね。

しかし専有部分であるからといって、何でも勝手にリフォームしてよいわけではありません。

マンションは共同生活を行う場であり、専有部分は共用部分で囲まれているのですから、共同の利益に反さないことがリフォームの条件なのです。

リフォームの実施について管理組合に申請をおこない、内容に問題がないか許可を得る必要があります。

申請の方法と注意点について説明しますので、参考にしてみてください。

※ なお原状回復の修繕をリフォーム、新しい価値を生み出す改修をリノベーションと呼ぶことがありますが、ここでは区別する意味はないので以降は「修繕」とします。

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修繕に関する規則を確認すること

業者を手配する前に、まずは管理規約と使用細則の修繕に関する内容について確認をしておきましょう。

下記は標準管理規約と使用細則のモデルです。
ご自身のマンション管理組合の管理規約と使用細則、できれば販売時の重要事項説明書まで目を通しておきたいですね。

(専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

国土交通省 標準管理規約(単棟型)及び同コメント

全国マンション管理組合連合会 専有部分の修繕等に関する細則

業者と打ち合わせをして修繕の申請をする

修繕の種類にあわせて住宅設備業者に見積もりを依頼し、工事内容の打ち合わせを行います。
管理会社から手ごろな業者を紹介してもらえることもあるので、自分で業者を探すのが面倒な場合は管理会社に問い合わせをしてみてもよいでしょう。

なお、他の区分所有者に直接・間接の影響がない作業(例:専有部分の電球の取替え、水道のパッキンの取替え、シャワーヘッドの取替え、温水洗浄便座の取替え)の場合は申請不要です。

修繕の申請手順について

申請手順についてのガイドラインが管理組合で整備されていないか、わからなければ管理会社に問い合わせて手順を確認する必要があります。

自分自身で問い合わせなくとも、修繕を依頼した業者が管理会社に連絡して申請手続きを代行してくれる場合も多いので業者と相談してもよいです。

申請書類を入手し記入

管理員に声をかけるか、管理会社に連絡すれば申請書類がもらえます。

修繕内容・工事の期間・業者の連絡先等を記入し、必要であれば図面を添付して提出しましょう。
合せて掲示用の工事計画のお知らせも提出します。
申請が承認されたら、他の居住者向けの告知文書として掲示されます。

  • 音や振動が発生する作業の場合は、作業時間は夕方まで。
  • 来客用駐車場の利用が可能でない限り、業者の車両を敷地内に駐車させない。
  • 承認を受けようとする日(工事開始日)までの日数が使用細則に定められているので、余裕を持って提出する。「すぐ工事をしたい」というのはダメ。

申請書類を提出する

申請に対する承認は理事長(もしくは理事会の場)が行いますが、理事長に申請書類を直接提出しても理事長は対応方法がわからないかもしれません。

管理会社に連絡すれば、管理会社宛に提出するのか理事長に直接提出してよいのか教えてもらえます。

承認されたら工事を行う

規則に反していなければ承認されますので、承認された決定通知書が届いたら工事を行ってください。

終了後の手続きについて取り決めがなければ、工事完了後の報告等は必要ありません。

修繕内容の注意点

修繕の種類によっての注意点をまとめました。

コンクリートの扱い

専有部分を囲むコンクリート(躯体)は共用部分です。
穴をあけたり削ったりしてはいけません。

エアコン配管用の穴をあける・アンカーを打ち込む必要がある場合においては、鉄筋を探査してから穴をあける等の作業手順を踏むことを合わせて申請してください。

石膏ボードの仕切り壁や天井などは加工しても構いません。

鍵の交換

玄関扉は専用使用権のある共用部分です。
鍵とシリンダー錠と内部塗装部分が専有部分です。

鍵を交換する場合には、鍵に刻印されている番号を確認してエントランスと連動する鍵を作成しなければ、鍵を2種類所持することになってしまいます。

給湯器の交換

給湯器は専有部分です。
給水管は水道メーターを境に、水道メーターから外側 (一時側) が共用部分、内側(二次側)が専有部分になります。

窓ガラスの交換

窓枠と窓ガラスは専用使用権のある共用部分です。

網入りガラスや二重窓に変更してはいけません。
窓枠を変更しない、簡易取り付けの内窓を設置することは構いません。

ガラスが破損した場合には、見た目に変わりのないガラスを取り付けます。

フローリングの交換

フローリングを交換する場合には、管理規約等に記載されている床の遮音性能を確保する必要があります。

軽量床衝撃音の遮音等級はLL-45(数字が小さいほど遮音性能が良い)が主流となっています。
遮音等級の記載がない場合は、当初の床の遮音性能以上とします。
当初の床の性能もわからなければLL-45とすればよいでしょう。

ディスポーザーの設置

ディスポーザー(生ゴミ粉砕機)が当初から設置されていないマンションでは、ディスポーザーを設置してはいけません。
流した生ゴミを分解する排水処理設備の設置が必要であるからです。

ディスポーザーを撤去することは構いません。

まとめ

専有部分の修繕は自分のためだけに行うものではありません。

マンション全体の資産価値を下げないように注意しましょう。

  • マンションの構造部分に影響を与える可能性がないこと
  • 建物全体の調和を守って美観を損ねないこと
  • 他の居住者に迷惑をかけないこと

 

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