これから本番! 分譲マンションの民泊問題

組合運営

2018年6月15日に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。

多くの管理組合では、民泊の問題についてすでに協議を済ませているはずですね。

ウチのマンションには関係ないだろう、と思って手つかずになっていたりはしませんか?

東京オリンピックだけではありません。
海外からの旅行者の増加にともなう民泊事業の拡大により、問題が出てくるのはこれからです。

民泊の問題を再確認しておくとともに、しっかり対策しておきましょう。

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民泊問題とは

民泊とは、民間の住宅に有料で観光客などを宿泊させることです。

「旅館業」を営む場合には行政の許可を得なければなりませんが、これまでは東京・大阪など一部地域の特区においての民泊は適用が免除されていました。

住宅宿泊事業法の施行により、すでに全国のマンションなども民泊が可能となっています。

「旅行者は悪」と決めつけるべきではありませんが、定住していない不特定多数の人間がマンションを出入りすることによるリスクはたくさんあります。

  • 法律違反(旅館業法・建築基準法・消防法など)の可能性
  • 近隣住民とのトラブル
  • 室内での火災や事故
  • ごみの未分別、放置
  • 無断転貸
  • ホスト、ゲスト間のトラブル
  • 鍵の無断複製
  • 区分所有者が支払う管理費に「ただ乗り」

ファミリータイプの分譲マンションに民泊にはそぐわない、として反対の立場を取る管理組合が多いはずです。

しかしながら、従来の標準管理規約において民泊は禁止されていませんでした。

従来も標準管理規約では「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」との規定はありました。
しかし国土交通省は、「住宅宿泊事業を許容するか否かを管理規約上明確化しておくことが望ましい」という見解を示しています。

このため住宅宿泊事業法の施行前に、管理組合で協議して規約に定めておきましょう、というのが2018年までの流れであったのです。

管理規約の変更について

管理規約の変更は、総会で4分の3以上の賛成による特別決議が必要です。

新法は既に施行されていますが、まだ決着がついていない管理組合は今からでも協議を勧めましょう。

なお、管理規約の改正まで至らなくとも、理事会または総会の普通決議で禁止の意向だけは示しておいた方がよいです。

下記によると「予定」なので、実務上どのていど効力があるかは不明ではありますが。

国土交通省の考え方
住宅宿泊事業法の実際の運用に当たっては、マンションで住宅宿泊事業を実施する場合については、住宅宿泊事業者の届出の際に、民泊を禁止する旨の管理規約等がない旨を確認したいと考えております。
なお、管理規約の改正までには、一定の期間を要することから、管理規約上に民泊を禁止するか否かが明確に規定されていなくても、管理組合の総会・理事会決議を含め、管理組合として民泊を禁止する方針が決定されていないことについて届出の際、確認する予定としております。

公益財団法人マンション管理センター 民泊事業関連情報より

改正案を参照してください。

ホームステイのような利用として、区分所有者が居住することを条件に許可する場合などは③の案になります。

① 住宅宿泊事業を可能とする場合
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。


② 住宅宿泊事業を禁止する場合
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。


③ いわゆる家主同居型のみ可能とする場合の例
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業(同法第11条第1項2号に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合に限る。)に使用することができる。

国土交通省 標準管理規約(単棟型)及び同コメント

民泊のメリット

外国人観光客による経済効果は大きく、訪日外国人旅行(インバウンド)市場の拡大は国家戦略の一つでもあります。

私たちの生活を脅かさないことが前提にはあるとして、国としても事業を禁止するわけにはいかないのでしょう。

ファミリータイプの分譲マンションであっても民泊に参入したい所有者はいるでしょうし、投資型マンションならばなおさら選択肢として考えるはずですね。

バブルの頃に建てられたリゾートマンションの中には、今となっては買い手がつかないほどの不良債権となっている物件もあります。
民泊の運営によって収益事業が可能であれば空き室が解消されないマンションの需要も出るかもしれません。

民泊新法では、年間の営業日数が180日までに制限されています。大きな利益を上げることは難しいかもしれませんが、料金設定によっては採算を取ることも可能なのではないでしょうか。

住宅宿泊仲介業者 Airbnbとは

住宅宿泊仲介業者の業務は、住宅宿泊事業者(ホスト)と宿泊者(ゲスト)をマッチングすることです。
宿泊者は仲介サイトを通じて宿泊の契約を行い、宿泊費及び手数料を支払うという仕組みです。

住宅宿泊仲介業者の世界大手がAirbnbです。2019年現在、通算のゲスト数は5億人を超えるそうです。

※ まぎらわしいですが、住宅宿泊管理業者というものもあります。
家主不在型の住宅宿泊事業者は、住宅の管理を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。

まとめ

個人として見れば異文化交流や収益化の利点もある民泊ですが、他の人からすると問題点は多いと言えます。

居住者全体の利益となるように慎重に議論をすすめ、管理組合として民泊問題とつきあっていきましょう。

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